Etude Robert Le Nénan

17 rue Péclet – Paris – 75015

Vente d’un bien démembré

Chacun des usufruitiers et nus propriétaires pourraient vendre son propre droit, mais :

    • Peu d’acquéreur se satisfont d’acquérir l’usufruit d’un bien : C’est que ce droit disparaitra de leur patrimoine le jour de la mort de l’usufruitier, qui peut intervenir à tout moment, par exemple, le lendemain de l’achat !
    • L’acquisition de la nue-propriété est compliquée car le donateur de celle-ci interdit très souvent cette possibilité, en inscrivant dans l’acte de donation une « interdiction de disposer », ou un droit de retour.

Aucun des donateurs, usufruitier, et des donataires, nue-propriétaire, n’est propriétaire, la propriété est l’addition de leur droit,

 

Ils doivent vendre ensemble, quel sera alors le sort du prix ?

 

1ère question : Que reviendra-t-il à chacun ? Comment se valorisent les droits de chacun ?

2ème question : Comment s’emploient ou se distribuent ces sommes ?

 

La 1ère question est celle de de l’EVALUATION de l’usufruit et de la nue-propriété.

 

Ces valeurs s’apprécient par un calcul actuariel,

 

L’usufruitier en effet, en vendant, se prive des loyers qu’il aurait pu recevoir sa vie durant, et pour déterminer la valeur actuelle, de ce flux de loyers à recevoir pendant un temps, (la durée de vie de l’usufruitier), il ne faut pas de contenter de multiplier chaque loyer par cette durée, ce serait inexact, car cela égalise un loyer perçu aujourd’hui ou dans 20 ans, on perçoit que ce n’est pas équivalent ! Ne serait-ce que parce que chacun de ces loyers est susceptible d’être placée et de produire des intérêts, au taux de rendement dudit bien (le taux d’actualisation).

Pour ces calculs, on peut procéder à partir :

 

Soit selon les données propres à votre situation,

 

  • Le flux de loyers,
  • Le temps: c’est l’espérance de vie de l’usufruitier, c’est la durée (approchée par consultation des tables de mortalité de l’ined), pendant laquelle il avait vocation à recueillir les loyers du bien.
  • L’actualisation au taux de rendement dudit bien (Loyers annuels net/valeur propriété)

Cette méthode, qui s’imposera devant les tribunaux en cas de difficulté, est peu utilisé car il faut s’entendre sur des données difficiles à apprécier ;

  • L’espérance de vie,
  • Le taux d’actualisation,

 

Soit, du forfait établi sous l’article 669 I du code général des impôts suivant

 

l’usufruitier à moins de VALEUR
de l’usufruit
VALEUR
de la nue-propriété
VALEUR DE LA PROPRIETE
21 ans révolus 90 % 10 % 100%
31 ans révolus 80 % 20 % 100%
41 ans révolus 70 % 30 % 100%
51 ans révolus 60 % 40 % 100%
61 ans révolus 50 % 50 % 100%
71 ans révolus 40 % 60 % 100%
81 ans révolus 30 % 70 % 100%
91 ans révolus 20 % 80 % 100%
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 % 100%

 

Les droits de chacun ainsi évalué,

 

La réponse à la 2nde question est traitée par le code civil et le code général des impôts :

 

L’article 621 du code civil ouvre l’alternative entre répartition ou report : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bienle prix SE REPARTIT (1) entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour REPORTER (2) l’usufruit sur le prix… »

 

1) La REPARTITION,

 

Soit, chacun usufruitier et nue-propriétaire, reçoit la propriété d’une somme d’argent, pour un montant équivalent à la valeur de ce qu’il cède, usufruit ou nue-propriété, et repart avec ses sous, et les chemins de chacun se séparent, …,

 

Ou,

 

2) LE REPORT, c’est une opportunité si les parties au démembrement ont cette qualité en vertu d’une donation enregistrée ou d’une succession, et souhaitent rester lier, pour bénéficier d’avantages juridiques et fiscaux attachés au démembrement,

 

Ce report peut prendre deux formes :

 

ASoit, choix très favorable aux parents, quand les enfants acceptent qu’ils reportent leurs droits d’usufruitiers sur le prix.  

Puisque l’argent est une chose consomptible, cad qui se consomme par son usage, l’usufruit sur une somme d’argent confère à l’usufruitier le pouvoir de disposer, de dépenser et d’agir comme un propriétaire (on dit comme un « quasi-usufruitier », on devrait dire comme « quasi- propriétaire »).

L’article 587 du code civil le prévoit : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, … , l’usufruitier a le droit de s’en servir,… ».

Et puisque l’usufruitier n’est qu’un propriétaire temporaire, sa vie durant, sa succession aura  « la charge de rendre, (au nu-propriétaire) à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. » (article 587 du code civil). Cette dette figurera dans la déclaration de succession, au passif, diminuant ainsi l’actif taxable successoral.

Le risque pour les nus-propriétaires est que l’usufruitier mène grande train, et vive sans procéder à aucun investissement, la créance des nus-propriétaires serait alors irrécouvrable.

 

B Soit très favorable à la transmission familiale, quand tous achètent un nouveau bien, sous ce démembrement, à l’aide du prix de vente,

 

Si les sommes sont investies dans un contrat de capitalisation, c’est un mauvais choix pour l’usufruitier car, par essence, ce contrat ne distribue pas de profits, ceux-ci qui intègrent le capital pour en produisent d’autres, L’usufruitier serait privé des fruits de son usufruit.

 

S’il s’agit d’un portefeuille d’actions ou de titres,

L’usufruitier pourra :

    • Recevoir les dividendes,
    • Disposer des titres sous réserve de les remplacer par d’autres, on précisera qu’une fraction du prix de cession sera remise aux nus propriétaires pour payer l’impôt de plus-value (30 % si vous optez pour le forfait),

Les nus-propriétaires bénéficieront de l’extinction gratuite de l’usufruit par le décès des parents, et seront alors propriétaires sans formalité ni taxe du portefeuille. (cf article 1033 du code général des impôts : « …la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »,

Ce dernier avantage est comparable à celui d’exonération des droits de succession de l’assurance-vie, mais présente l’avantage d’une plus grande souplesse, et de moindre frais.

 Des précautions seront prises pour s’assurer de l’effectivité de ce mécanisme, notamment, le compte titre, si c’est votre choix, doit avoir pour intitulé « M et Mme …. usf, et enfants nus prop » ;



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