Promesses ou compromis ?

Pour les promesses :

L’acte de vente d’immeuble est quasiment toujours précédé d’un « contrat préparatoire » (souvent appelé « avant-contrat »), qui peut être :

• Soit une promesse unilatérale, où le propriétaire promet de vendre à un candidat acquéreur qui réserve sa décision, et bénéficie de l’option, soit d’acheter soit de renoncer,
• Soit un compromis, où vendeur et acquéreur s’engagent d’ores et déjà en ces qualités réciproquement,

Et la question se pose à chacun, vendeur, candidat acquéreur, rédacteur, quelle forme choisir :  promesse unilatérale ou compromis ?

Cette opposition se révèle largement surévaluée pour les deux raisons suivantes :

1 – Toutes les promesses unilatérales muent en compromis une fois l’option levée : si ce n’est pas le cas, ne signez pas !

Le droit français est en effet informel et accorde au seul échange de consentements le pouvoir de créer un contrat efficace : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. » (Article 1113 du Code civil), ce qui, appliqué au contrat de vente, d’immeuble ou de toute autres choses, donne : « Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » (article 1583 du Code civil),

Sans autre précaution, la déclaration par le bénéficiaire de sa volonté d’acheter, rencontrant la volonté déjà exprimée du promettant de vendre, forme une vente « parfaite », c’est-à-dire avec transfert de la propriété de l’immeuble au profit de l’acquéreur, même si le prix n’a pas été payé !

Heureusement, les rédacteurs professionnels de promesses unilatérales utilisent des mécanismes juridiques cassant ce lien entre formation (accord des parties sur la chose et le prix) et ses effets (le transfert instantané de la propriété de l’immeuble à l’acquéreur), en retardant ce transfert à l’accomplissement d’une cérémonie, l’acte notarié de vente constatant le versement du tribut par l’acquéreur au vendeur. C’est expressément permis par la loi : « Dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi. » (article 1196 du Code civil).

Les compromis (bien rédigés) sont ainsi faits, la formation (l’accord sur la chose et le prix) ne débouche pas tout de suite sur l’effet translatif, ceux-ci sont retardés, jusqu’à ce sacre,

2 – Le caprice, la légèreté, la renonciation injustifiée à l’achat du candidat acquéreur est toujours sanctionnable

Si les conditions d’une vente régulière sont réunies, si les évènements érigés en conditions suspensives (obtention d’un prêt par le candidat acquéreur, régularité du titre de propriété…) se sont réalisés, le bénéficiaire de la promesse ou l’acquéreur en compromis, qui ne lève pas l’option ou qui n’acquiert pas, doit toujours, (si les contrats sont bien rédigés), indemniser le promettant ou le vendeur, d’une somme d’un montant de 5 à 10 % du prix, appelé :

• Indemnité d’immobilisation dans la promesse, c’est le prix de l’option, de l’exclusivité conférée dont le bénéficiaire à jouit,
• Clause pénale dans le compromis, sanctionnant l’inexécution par le candidat acquéreur de son obligation d’acheter et de payer le prix,

Comme praticien, je préfère la promesse unilatérale authentique, essentiellement pour des raisons pratiques,

Sous la forme authentique pour la sécurité de tous : Chacun sait que de nombreuses annexes figurent désormais attachées à chaque acte (pour s’assurer de la complète information du candidat acquéreur). La gestion de ces annexes est très aisée quand elles sont transformées en fichier pdf joint à l’acte authentique électroniques (AAE) : Fini les épuisantes séances de signatures, le risque de perte ou de désordre dans ces feuilles papiers (qui ont la caractéristique d’avoir une certaine indépendance), tout est désormais irrémédiablement lié et s’approuve par une seule signature, après, bien sûr, leur exposé sur grand écran de la salle de signature, et conservé, avec date certaine dans les archives notariales.

Cet atout de forme de l’AAE ne conduit pas immédiatement à privilégier la promesse unilatérale au compromis.

Sous la forme d’une promesse pour la sécurité du vendeur : Mais, cette préférence pour la promesse se fonde surtout en considération des dispositions de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 : « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :  1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, …. portant ou constatant entre vifs : a) Mutation …de droits réels immobiliers,  », dont on conclus que tout compromis notariée, (c’est une « mutation »), doit être publié, c’est-à-dire inscrit au fichier immobilier. Or cette mention est définitive, elle ne s’auto -détruit pas, alors que le compromis est un contrat provisoire et peut ne pas déboucher sur la vente définitive ! Cette publicité obligatoire est très problématique pour le vendeur sous compromis en cas d’échec de la vente, car malgré la non conclusion de l’achat par le candidat acquéreur la mention de sa volonté de se porter acquéreur perdurera et il faudra solliciter sa renonciation officielle, et la publier pour rassurer tout autre futur candidat à l’achat. Beaucoup de tracas en perspective donc !