Etude Robert Le Nénan

17 rue Péclet – Paris – 75015

La vente d’un bien donné par réserve d’usufruit

Chacun des usufruitiers et nus propriétaires pourraient vendre son propre droit, mais :

  • Peu d’acquéreur se contentent d’acquérir l’usufruit d’un bien : C’est que ce droit disparaitra de leur patrimoine le jour de la mort de l’usufruitier, qui peut intervenir à tout moment, par exemple, le lendemain de l’achat !
  • L’acquisition de la nue-propriété est compliquée car le donateur de celle-ci interdit très souvent cette possibilité, en inscrivant dans l’acte de donation une « interdiction de disposer », ou un droit de retour.

Aucun des donateurs, usufruitier, et des donataires, nue-propriétaire, n’est propriétaire, la propriété est l’addition de leur droit, ils doivent vendre ensemble,

Que reviendra-t-il à chacun sur ces sommes ?

L’article 621 du code civil ouvre l’alternative entre répartition ou report : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bienle prix SE REPARTIT (1) entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour REPORTER (2) l’usufruit sur le prix.. »

(1) La REPARTITION, signifie que chacun, usufruitier et nue-propriétaire, reçoit la propriété d’une somme d’argent, pour un montant équivalent à la valeur de ce qu’il cède, usufruit ou nue-propriété.

Dans cette hypothèse, il faut évaluer en pleine propriété les droits d’usufruit et de nue-propriété. Cette évaluation peut se faire selon deux méthodes :

Soit par référence au tableau fiscal figurant au code général des impôts, évaluant forfaitairement ces valeurs,

Soit selon un calcul actuariel, c’est le plus juste car il tient compte précisément du temps et du rendement du bien. Le raisonnement est le suivant : L’usufruitier se prive des loyers qu’il aurait pu recevoir sa vie durant, (son espérance de vie selon les tables de mortalité de l’ined par exemple) et placer.

On calcule la valeur actuelle de ces flux, dont il se prive, et on les soustraye de la valeur de la propriété, on trouve la valeur de la nue -propriété.

(2) Le REPORT, c’est soit :

De l’usufruit sur le prix, dès lors, l’usufruitier, le droit d’en disposer, comment user d’une somme d’argent ? En la dépensant ! Mais, à charge de les restituer au nu propriétaire  

Article 578 du code civil :  « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

Du démembrement, par usufruitier et nue-propriétaire, qui emploient ensemble, ces sommes dans l’acquisition d’un nouveau bien qui sera lui-même démembré,

Le panachage des solutions est possible !



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Robert Le Nénan

Diplôme supérieur du notariat
DU gestion de patrimoine de Clermont Ferrand
Lauréat du concours des offices crées 1998


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